截至目前，西安房地產(chǎn)市場整體趨于平穩(wěn)，但受國內(nèi)大氣候的影響，也存在不確定性，要想化解這些不確定因素，首先需要解決房地產(chǎn)投資面臨的三大困局，而這些問題，都需要政府做出相應(yīng)的政策調(diào)整。
新的收入分配機(jī)制能否建立
對于房地產(chǎn)業(yè)，政府的主要任務(wù)是解決中低收入家庭住房問題，推行保障房體系建設(shè)。如何解決建設(shè)保障房體系的持續(xù)性資金來源，西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗提議：建立旨在幫助普通職工的新機(jī)制、研究制訂《住房法》、開設(shè)住房銀行。
楊東朗認(rèn)為，土地財(cái)政和銀行利益助推了房地產(chǎn)的泡沫，房地產(chǎn)不是單一的問題，必須與宏觀經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)。如果房地產(chǎn)健康，宏觀經(jīng)濟(jì)肯定健康；反之，則不健康，二者相輔相成。收入制度的改革，將直接影響著房地產(chǎn)的健康發(fā)展。因此，有必要建立新的收入分配制度，讓政府與個人，或第三方用人單位在工資收入里增加“住房消費(fèi)”的科目，讓住房消費(fèi)和工資直接掛鉤，把“住房公積金”轉(zhuǎn)換成工資收入的一部分，作為“住房消費(fèi)補(bǔ)助”隨同工資一并發(fā)給職工。
此外，還應(yīng)該出臺一部保護(hù)公民不動產(chǎn)的《住房法》，在該法里規(guī)定住房資金的來源，并借鑒國外現(xiàn)有的住房銀行經(jīng)驗(yàn)，以及國內(nèi)行業(yè)儲蓄銀行等前期運(yùn)作過的成功范例，讓住房公積金管理中心升級為住房銀行或合作社，來解決目前住房公積金的管理問題，從而更好地實(shí)施安居工程。
改善性住房政策能否放寬
隨著國八條、國十條、限購令的相繼出臺與實(shí)施，市場普遍反映，對剛需影響不大，但是對改善性需求抑制作用明顯。
“我們家是2006年時買的60平方米兩居室，現(xiàn)在孩子大了，需要換到學(xué)校附近，最好是新三居。按照我們目前的家庭收入，要想換成理想的房子，就必須貸款才行。但是二套房的首付需要支付總房款的60%，而且貸款利率還要上浮，這對我們來說，只能先賣掉舊房才能付得起。而新樓盤一般都是期房，這就是說，我們想改善目前的居住條件，至少還要租一兩年房，給日常生活帶來嚴(yán)重影響。”家住西安市高新區(qū)的胡女士告訴記者，現(xiàn)在的政策對改善性住房不具有實(shí)際操作性，時間不允許他們先賣掉舊房，再買期房，所以改善無望。
“雖然限購令抑制了房價可能出現(xiàn)的泡沫，但是給真正有改善性需求的人卻帶來現(xiàn)實(shí)困難。”西安住房資金協(xié)會會長屈增民表示，國家下一步應(yīng)該放寬改善性住房政策，這符合人們對住房的新需求。
而在今年5月召開的中國金融論壇上，中央?yún)R金投資有限公司副董事長李劍閣也發(fā)出同樣的聲音，期待國家放寬改善性住房政策。他認(rèn)為，改善性住房需求再釋放的優(yōu)勢是針對新型城鎮(zhèn)化中進(jìn)入城市的居民，以及城市原居民之間的梯次需求，放寬改善性住房政策將有利于搞活二手市場和租賃市場，對房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展帶來利好形勢。
金融政策對房地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)。如何防范開發(fā)商“跑路”風(fēng)險，讓合同已經(jīng)生效的購房者利益得到合法保護(hù)，也同樣顯得非常重要。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所吳慶告訴記者，銀行應(yīng)該更好地全面控制全產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險。事實(shí)上，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從最初的土地購置到開發(fā)建設(shè)，直到最末端的個人信貸，每個環(huán)節(jié)都有參與。如果樓市后期銷售不利，也會對前期開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生不利影響，這對很多銀行都具有挑戰(zhàn)性。因此在市場疲弱的時候，銀行更應(yīng)該促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，才能降低在房地產(chǎn)的前期開發(fā)環(huán)節(jié)，尤其是土地購置方面的風(fēng)險。
國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究員劉云中也表示，房地產(chǎn)行業(yè)和其它行業(yè)沒有本質(zhì)上的區(qū)別，價格應(yīng)該隨行就市。國家只需制訂好基本運(yùn)行準(zhǔn)則，讓市場按照自身規(guī)律去運(yùn)營，如果行政干預(yù)過多，反而會不利于它的健康發(fā)展。
城市交通可否向小城鎮(zhèn)延伸
未來十年，如何平抑房價的過快上漲，陜西睿績房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理羅戟建議，城市房地產(chǎn)市場應(yīng)與中國正在推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相融合。要將大城市、中心城市、城市群以及小城鎮(zhèn)充分互聯(lián)互通，包括建設(shè)軌道交通、高速交通等，形成方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，便于在大城市工作的人們選擇到周邊郊區(qū)居住。一般而言，城市周邊房價低于城市中心房價，只要保證1小時的車程，就可以有效抑制城市高房價，同時減少買不起房的現(xiàn)象發(fā)生。
“如果房價降下來的話，成交量還是會涌現(xiàn)，市場對房價的調(diào)節(jié)作用也會顯現(xiàn)。”吳慶說。
據(jù)了解，西安在近幾年的發(fā)展中，城市中心逐漸外移，一些郊區(qū)得到了快速發(fā)展，其中包括一些新的開發(fā)區(qū)，比如，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、西咸新區(qū)等，均在一定程度上緩解了城市中心地區(qū)的住房壓力。而更遠(yuǎn)的區(qū)縣正在本輪新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中脫穎而出。羅戟在英國考察時發(fā)現(xiàn)，倫敦的很多居民就住在遠(yuǎn)郊，他們每天自駕車到火車站，再轉(zhuǎn)乘火車上下班到倫敦上班已成習(xí)慣。他也認(rèn)同美國落杉磯讓城里人到鎮(zhèn)里居住的做法，不僅個人居住空間可以得到改善，還可緩解市內(nèi)的住房壓力，而且產(chǎn)生的消費(fèi)還能拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。
對此，劉云中認(rèn)為，在郊區(qū)建房不僅要考慮交通，重要的是注重社區(qū)品質(zhì)的提升和社會服務(wù)功能的完善，要結(jié)合城市的整體發(fā)展來布局房地產(chǎn)。
或許，對以上三大變數(shù)的反思，能夠使西安樓市駛?cè)肓夹园l(fā)展的軌道。
